“5월 9일 전에 팔아야 하나”… 집주인들은 벌써 난리, 안 떨어진다던 집값 어쩌다가?

양도세 유예 종료를 앞두고 급매물이 쏟아진 서울 아파트 시장의 하락 원인과 5월 이후의 가격 방향성을 짚어봅니다.

한국부동산원이 발표한 3월 서울 아파트 실거래가격지수 잠정치가 전월 대비 0.59% 하락한 것으로 나타났다. 지난해 8월(-0.07%) 이후 7개월 만의 하락 전환이다.

전국 실거래가격지수 잠정치 역시 0.50% 내리며 지난해 4월(-0.15%) 이후 11개월 만에 마이너스로 돌아섰다.

1월 +1.48%, 2월 +1.90%로 오름폭을 키워가던 서울 시장이 불과 한 달 만에 방향을 틀었다는 점에서 시장의 관심이 집중되고 있다. 다만 이달 말 거래 신고 기한까지 추가 신고가 반영되면 확정 수치는 변동될 수 있다.

양도세 유예 종료·급매물 출회가 하락 견인

하락 전환의 핵심 원인은 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 임박이다. 유예 종료일인 5월 9일을 앞두고 다주택자와 고가 1주택자가 3월 초부터 급매물을 쏟아냈으며, 이에 따라 직전 거래가 대비 저가 거래 비중이 확대됐다.

여기에 공시가격 급등으로 올해 부동산 보유세가 8조 7,803억 원으로 전년 대비 1조 1,671억 원(+15.3%) 늘어날 것으로 국회예산정책처가 추산했다.

서울 보유세는 4조 5,944억 원으로 27.7% 증가가 예상돼 고가 주택 중심의 추가 매물 압력이 커진 상황이다. 2월까지 상승세를 이어가던 시장 흐름이 두 달 만에 반전된 배경이다.

권역별 온도 차는 뚜렷하다

서울 5대 권역 가운데 낙폭이 가장 두드러진 곳은 강남·서초·송파·강동구로 구성된 동남권으로, 3월 잠정치가 -2.96%를 기록했다. 직전 달인 2월 +2.35%와 비교하면 5.31%p 급반전이다.

도심권(용산·종로·중구)은 -0.45%, 서북권(마포·은평·서대문구)은 -0.31%, 동북권(노원·도봉·강북·성북구)은 -0.12% 하락했다.

반면 강서·관악·동작·영등포구를 아우르는 서남권은 +0.06%로 유일하게 상승세를 유지했다. 고가 단지가 밀집한 동남권에 급매물이 집중된 만큼 지역별 격차가 뚜렷하게 나타났다.

수도권 -0.64%·경기 -0.68%

하락 흐름은 서울에 그치지 않고 수도권 전반으로 퍼졌다. 수도권 전체 잠정치는 -0.64%로, 경기도 -0.68%, 인천 -0.47%를 기록했다. 지방 광역시도 -0.34%, 지방 도 지역도 -0.27% 내리며 전국적인 약세가 확인됐다.

특히 경기도의 경우 서울(-0.59%)보다 낙폭이 더 컸다는 점이 눈에 띈다. 수도권 외곽까지 하락 압력이 고르게 전달된 것으로, 서울 급매물 출회의 파급 효과가 인접 지역까지 미친 결과로 나타났다.

한편 지방 광역시(-0.34%)와 도 지역(-0.27%) 역시 동반 하락하며 이번 조정이 특정 지역에 국한되지 않았음을 보여준다. 2월 서울이 +1.90%, 전국이 +0.76%를 기록했던 것과 비교하면 불과 한 달 사이 시장 분위기가 전국적으로 뚜렷하게 전환된 셈이다.

아파트 등 양도세 유예 5월 이후 방향성 주목

이번 하락 전환은 양도세 중과 유예 종료라는 정책 변수가 시장에 직접 작용한 결과로 해석된다. KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 5월 9일 이후 급매물 소진 시 매물 잠김 현상이 나타날 수 있다고 분석했다.

유예 종료 전후로 시장 흐름이 재차 바뀔 가능성이 있는 만큼, 하반기 가격 방향성을 가늠할 중요한 분기점이 될 전망이다.

매수·매도 시점을 저울질하는 수요자라면 이달 말 확정될 최종 수치와 함께 5월 9일 유예 종료 이후 매물 흐름 변화를 면밀히 살펴볼 필요가 있다. 현재 수치는 잠정치인 만큼, 확정 발표 시점까지 최종 판단을 서두르지 않는 것이 바람직하다.