5월 9일 다주택자 양도세 중과 재시행
중과 전 매도 vs 중과 후 매도 세금 차이 비교
저가양도·보유 리스크도 주의

다가오는 5월 9일부터 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 약 4년 만에 재시행된다. 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상자는 30%p가 가산되며 최고 세율은 75%에 달한다.

지방소득세까지 포함하면 82.5%에 이르는 만큼, 매도·증여·저가양도·보유 중 어떤 전략을 선택하느냐에 따라 세금 부담이 수억 원 이상 달라질 수 있다. 관건은 5월 9일 이전에 결정을 내릴 수 있느냐다.

시나리오별 세금 비교, 중과 전 매도가 가장 유리

취득가 10억 원, 매도가 20억 원(양도차익 10억 원, 10년 보유) 기준으로 시나리오를 비교하면 세금 차이가 뚜렷하게 갈린다. 5월 9일 이전에 매도하면 기본세율에 장기보유특별공제 20%가 적용돼 양도세는 3억 2,891만 원이다.

반면 중과 재시행 이후 매도하면 장기보유특별공제가 적용되지 않고 중과세율이 더해져 6억 4,076만 원으로 늘어난다. 중과 전 대비 약 3억 1,185만 원이 증가하는 셈이다. 단순 증여를 선택할 경우 증여세 6억 140만 원에 증여 취득세 2억 4,800만 원을 합산하면 총 8억 4,940만 원이다.

중과 전 매도 후 현금 증여를 택하면 양도세와 증여세를 합산해도 8억 300만 원으로, 단순 증여보다 4,600만 원 낮다. 그러나 중과 이후 매도한 뒤 증여하면 총부담이 약 10억 6만 원으로 단순 증여보다도 불리해진다.

저가양도 허용 범위와 부당행위 기준 반드시 확인

특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 양도하는 저가양도는 일정 범위 내에서 허용된다. 상속세 및 증여세법상 최근 3개월 내 실거래가 대비 30% 또는 3억 원 중 적은 금액 이내면 정상 거래로 인정된다.

예를 들어 시가 20억 원 주택을 17억 원에 신고하면 양도세는 3억 2,891만 원으로 중과 전 매도와 동일하다. 다만 양도세는 시가(20억 원) 기준으로 부과된다는 점에 유의해야 한다.

한편 부당행위계산 부인 규정에 따라 시가와 거래가액의 차액이 3억 원을 초과하거나 시가의 5%를 넘으면 시가 기준으로 과세된다. 게다가 정부는 중과 유예 일몰 전후 편법 증여와 다운계약 의심 거래에 대한 조사를 강화할 예정인 만큼, 허위 대금 수수나 거래대금 반환 등 탈루 행위는 추가 비용 부담으로 이어질 수 있다.

보유 전략, 연 약 5000만원 부담에 인상 신호까지

매도와 증여를 모두 미루고 보유를 택할 경우에도 비용 부담은 적지 않다. 2주택 합산 공시가격 35억 원 규모를 가정하면 연간 종합부동산세와 재산세를 합산해 4,000만 원에서 4,500만 원이 발생하며, 건강보험료와 임대소득세까지 더하면 연 총부담이 약 5,000만 원에 이른다.

우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원에 따르면 최근 공시가격이 시세의 평균 69% 수준인 만큼 보유세 인상 가능성도 배제하기 어렵다. 보유 기간이 길어질수록 현금 흐름 부담이 가중되는 구조다.