이오타 서울 오피스 개발사업 공매 위기
메리츠증권 협상 결렬 시 3월 중순 공매 절차
용적률 1100% 확보에도 금융 조달 난항

서울역 인근 메트로·서울로 타워 부지에서 추진 중인 이오타(IOTA) 서울 오피스 개발사업이 공매 위기에 처했다.

3일 업계에 따르면 사업시행법인 와이디816PFV는 본PF(프로젝트 파이낸싱) 전환에 반복 실패한 끝에 선순위 대주인 KB국민은행으로부터 지난 1월 17일 기한이익상실(EOD)을 통보받았다.

잔여 협상 가능 기간이 약 2주로 줄어든 가운데, 3월 중순이 공매 절차 개시의 실질적 데드라인으로 부상했다.

이오타 서울 오피스는 지하 9층~지상 34층 규모의 업무시설로 총 사업비는 2조 1,963억 원에 달한다. 이지스자산운용이 이지스일반사모부동산투자신탁421호를 통해 운용하며, 시공은 삼성물산이 맡았다.

삼성물산은 800억 원을 출자해 지분 25.9%를 보유하고 있다. 사업은 2024년 3월 초기 대출 7,170억 원으로 시작됐으나 도심 오피스 공급 과잉과 평당 6,000만 원 이상의 개발 원가로 인해 금융권의 자금 조달이 여의치 않았다.

용적률 인센티브 1,100%를 확보했음에도 본PF 전환에 반복 실패하면서 브릿지론을 6개월 단위로 연장하는 방식으로 사업을 이어왔다. 같은 이오타 프로젝트 내 힐튼 호텔 재개발 사업은 본PF 전환에 성공해 공사가 진행 중인 것과 대조적이다.

1월 17일 브릿지론 만기가 도래하자 KB국민은행은 선순위 채권 4,800억 원에 대해 EOD를 통보했다. 이후 담보권 실행 유예 기간 약 1개월을 확보한 상태에서 선순위 대주 교체를 위한 협상이 진행됐다.

핵심 협상 대상인 메리츠증권은 1·2차 투자심의위원회에서 잇따라 인수를 거부했으며, 현재 추가 협상이 진행 중인 것으로 파악됐다.

공실 우려를 해소할 대안으로 전략적 투자자(SI) 참여와 삼성물산의 책임임차(마스터리스·75%) 확약 연장 등이 거론되고 있으나 구체적인 합의에는 이르지 못한 상태다.

협상이 최종 결렬될 경우 공고 절차 포함 약 2주의 추가 일정을 감안하면 3월 중순이 공매 절차 개시의 실질적 한계 시점이다.

공매로 넘어가면 감정가 1조 원 이하의 조건으로 매각될 가능성이 있으며, 선순위 채권 4,800억 원을 감당할 수 있는 국내 NPL(부실채권) 펀드가 현재로서는 부재한 상황이다.

총 사업비 2조 1,963억 원 규모의 사업이 감정가를 크게 밑도는 수준에서 매각될 경우 관련 투자자들의 손실이 불가피할 전망이다.

이오타 서울 오피스 사업은 용적률 인센티브 확보와 대형 시공사 참여에도 도심 오피스 수요 위축이라는 구조적 문제를 극복하지 못한 사례로 평가된다.

메리츠증권과의 협상 결과가 3월 중순 데드라인 이전에 나올지 여부가 사업의 향방을 결정짓는 분기점이 될 전망이다.

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