GTX-C 착공 지연에 양주 미분양 급증… 3개월째 관리지역 지정
물가 특례 협의 교착 지속, 역세권 분양시장 불확실성 확대
지난해 12월 말 기준 경기 양주시 미분양 가구는 2,601가구로 경기도 전체 미분양(1만 3,017가구)의 약 20%를 차지했다. 작년 1월 730가구에서 11개월 만에 1,871가구 늘어난 것으로, 증가율은 256.3%에 달한다.
주택도시보증공사(HUG)는 지난해 12월부터 이달까지 3개월 연속 양주시를 미분양관리지역으로 지정했다. 한편, 전문가들은 GTX-C 착공 지연이 이 같은 상황의 직접적 배경으로 지목한다.
역세권 단지 3곳에 미분양 2,000가구 이상 집중
단지별 미분양 현황을 보면 덕계역 인근 지웰엘리움양주덕계역이 전체 1,595가구 중 1,088가구가 미분양 상태다. 덕계역한신더휴포레스트는 전체 724가구 중 600가구, 백석읍 소재 양주백석모아엘가그랑데는 전체 929가구 중 468가구가 팔리지 않았다.
세 단지의 미분양을 합산하면 2,156가구로, 양주 전체 미분양의 상당 부분을 차지한다. 한편 준공 후에도 팔리지 않은 악성 미분양은 374가구로, 경기도 내 용인(417가구)에 이어 2위를 기록했다.
GTX-C, 2024년 1월 착공식 이후 실착공 없어
GTX-C 노선은 덕정역부터 수원·상록수역을 잇는 BTO(수익형 민자사업) 방식의 광역급행철도다. 총 사업비는 4조 6,084억 원으로 2020년 물가 기준으로 산정됐다.
2024년 1월 착공식을 열었으나 이후 2년 이상 실제 공사는 개시되지 않았다. GTX-C 수혜 기대감을 반영해 양주·의정부 일대에 공급이 집중됐지만, 착공이 지연되면서 수요가 급격히 줄었다.
물가 특례 협의 교착이 착공 지연 핵심 원인
착공이 지연되는 핵심 원인은 물가 특례 적용을 둘러싼 협의 교착이다. 사업비가 2020년 물가를 기준으로 산정된 탓에 이후 자재비·인건비 급등분이 반영되지 않았다.
민간 사업자는 현행 구조에서 적자 시공이 불가피하다며 물가 특례 적용을 요구하고 있으나, 기획재정부는 형평성을 이유로 난색을 표하고 있다. 이에 따라 협의가 장기화되면서 착공 시점은 여전히 불투명한 상태다.
GTX-C 착공 지연은 수혜 지역으로 꼽혔던 양주 분양시장의 신뢰도에 직접적인 영향을 미치고 있다. 역세권 프리미엄을 기대한 수요자들의 관망세가 이어지는 가운데, 물가 특례 협의 결과가 사업 전체의 향방을 결정지을 분기점이 될 전망이다.
미분양관리지역 지정이 3개월째 이어지고 있는 만큼, 해당 지역 내 분양 단지의 자산 가치 리스크는 협의 결과가 나올 때까지 지속될 가능성이 높다.
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