압구정4구역 재건축 분담금 폭탄
공사비 인상·집값 급등이 원인
조합원 현금 마련 어려움 호소

모두의 이목을 끌었던 서울 강남구 압구정4구역 재건축 조합원 분담금이 예상을 훨씬 뛰어 넘는 것으로 나타나 충격을 주고 있다. 정비업계는 7일 압구정4구역 조합원 추정 분담금이 최대 190억 원으로 추산된다고 밝혔다.

이는 비례율이 정비계획 당시 66.57%에서 46.02%로 20.55%포인트 급락하고 공사비가 3.3㎡당 1,280만 원으로 인상됐기 때문이다. 비례율은 조합원 분양가 대비 종전 아파트 자산가치 비율로 100% 이상이면 사업성이 양호하다고 평가된다.

게다가 압구정2구역도 비례율이 61.11%에서 42.36%로 하락하면서 분담금이 3억 2,000만 원에서 10억 원 이상으로 3배 급증했다. 조합원 대출이 제한되면서 고령 은퇴 세대는 현금 마련이 어려워 재건축을 포기하는 상황도 발생하고 있다.

압구정4구역 평형별 재건축 분담금

압구정4구역 조합원 분담금은 평형별로 큰 차이를 보인다. 전용면적 101-104㎡(33평) 주택을 가진 조합원이 재건축 후 전용 84㎡의 아파트를 분양받으려면 9억 3,385만 원의 추정 분담금을 내야 한다.

면적을 줄여도 마찬가지다. 한양4차 전용 208-210㎡(69평) 주택을 가진 조합원이 전용 139㎡를 분양받을 시 무려 12억 5,000만 원의 분담금이 필요하다. 심지어 290㎡(126평) 펜트하우스는 최대 190억 원의 분담금이 예상된다.

이는 조합원 분양가에서 종전 아파트 감정평가액을 뺀 금액으로 압구정 집값이 급등하면서 조합원 분양가도 함께 상승했기 때문이다. 따라서 조합원은 새 아파트를 분양받기 위해 평형에 따라 수억 원에서 수백억 원의 현금을 마련해야 하는 상황이다.

비례율 급락에 공사비 3.3㎡당 1,280만 원

압구정4구역의 비례율은 정비계획 당시 66.57%에서 46.02%로 20.55%포인트 급락했다. 비례율은 조합원 분양가 대비 종전 아파트 자산가치 비율로 100% 이상이면 사업성이 양호하다고 평가된다. 그러나 현재 46.02%로 절반에도 미치지 못해 사업성이 크게 악화됐다.

이는 공사비가 3.3㎡당 1,280만 원으로 인상되고 설계가 고급화되면서 재건축 사업비가 증가했기 때문이다. 게다가 압구정 집값이 신고가를 기록하며 조합원 분양가도 상승했지만 비례율은 오히려 하락하는 구조적 문제가 발생했다.

압구정2구역 분담금도 3배 증가

압구정2구역도 유사한 상황이다. 비례율은 종전 61.11%에서 42.36%로 18.75%포인트 하락했다. 공사비는 3.3㎡당 1,000만 원에서 1,150만 원으로 150만 원 인상됐다. 이에 따라 조합원 분담금은 종전 3억 2,000만 원에서 10억 원 이상으로 3배 증가한 것으로 추정된다.

압구정2구역 한양4차 41동은 30-40년 노후 아파트로 재건축을 기대했지만 분담금이 눈덩이처럼 불어나면서 조합원 부담이 가중됐다. 따라서 강남권 재건축이 전반적으로 사업성 악화와 분담금 급증 문제에 직면하고 있는 것으로 나타났다.