“아파트 안 사고 여기로 몰렸다”… 거래량 67% 급증하며 매매가 평균 4억 원 돌파한 ‘이곳’

아파트 대출규제와 전세난이 맞물리며 서울 빌라 시장으로 실수요와 재개발 투자 수요가 동시에 몰리고 있습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월부터 4월까지 서울 다세대·연립주택 매매 거래량은 1만 4,476건으로 집계됐다. 전년 동기 9,943건보다 31%, 2년 전 동기 8,665건보다 67% 증가한 수치다. 같은 기간 평균 매매가도 2년 전 3억 3,993만 원에서 올해 4억 1,895만 원으로 상승하며 4억 원대를 넘어섰다.

서울 아파트 평균 매매가가 15억 원을 초과한 상황에서 대출규제와 전세 매물 급감이 겹치며 실수요자와 재개발 투자 수요가 비아파트 시장으로 유입된 결과로 분석된다.

강남·마포 실거래가 1년 새 최대 1억 7,000만 원 상승

가격대별 거래 분포를 보면 1억~3억 원대가 9,341건으로 가장 많았으며, 4억 원대 2,030건, 5억 원대 1,332건, 6억 원대 763건, 7억 원대 491건, 10억 원 초과도 542건에 달했다. 실거래 사례를 보면 강남구 삼성동 삼성더하임2차 전용 29㎡는 올해 3월 8억 원에 거래돼 지난해 3월 6억 3,000만 원보다 1억 7,000만 원 올랐다.

마포구 대흥동 마포나루타운 전용 55.7㎡도 올해 7억 2,500만 원에 거래되며, 지난해 유사 면적(54.95㎡) 6억 4,500만 원 대비 약 8,000만 원 상승한 것으로 나타났다.

한강벨트 47% 집중, 재개발 입주권 기대감이 수요 이끌어

올해 1월~4월 거래의 47%가 한강을 인접한 10개 구에 집중됐으며, 직주근접성과 재개발 기대감이 동시에 반영된 것으로 분석된다. 서울시 신속통합기획과 모아타운 정비사업이 가속되면서 사업시행인가 직전 단계의 연립·다세대 주택을 매입해 신축 아파트 입주권을 확보하려는 소액 투자 수요도 꾸준히 유입되고 있다.

동대문구 뉴타운 인근 등 재개발 추진 지역을 중심으로 거래가 집중되는 양상이다. 우리은행 부동산연구원 남혁우 연구원은 아파트 가격 급등과 대출규제, 전세 매물 부족이 복합적으로 작용하면서 실수요자들이 비아파트 시장으로 이동하는 구조가 형성되고 있다고 분석했다.

지난해 준공 4,858가구, 2022년의 4분의 1 수준으로 급감

비아파트 공급은 빠르게 줄고 있다. 서울 연립·다세대·다가구 준공 물량은 지난해 4,858가구로, 2022년 약 2만 2,000가구 대비 4분의 1 수준에 그쳤다.

이에 따라 수요는 늘고 공급은 줄어드는 수급 불균형이 심화되고 있으며, 비아파트 가격의 추가 상승 가능성도 제기된다. 반면 재개발 투자를 고려할 경우 사업 진행 단계에 따라 결과가 크게 달라질 수 있는 만큼 신중한 검토가 필요하다.

빌라 거래 급증은 아파트 시장의 높아진 문턱이 인근 비아파트 시장으로 수요를 이동시키고 있다는 신호로 읽힌다. 공급 감소 추세가 지속될 경우 비아파트 가격이 아파트 상승세를 뒤따를 가능성도 배제할 수 없다.

재개발 투자나 실거주를 목적으로 빌라 매수를 검토 중이라면 정비사업 진행 단계와 공급 일정을 사전에 확인할 필요가 있다.