“서울 분양가 왜 계속 오르나 했더니”… 3.3㎡당 평균 ‘6,355만 원’, 진짜 범인은 따로 있었다

서울 민간아파트 분양가가 대지비 비중 상승과 맞물려 역대 최고치를 경신함에 따라 실수요자의 자금 마련 부담과 청약 시장의 양극화 현상은 더욱 심화될 전망입니다.

5월 기준 서울 민간아파트의 평균 분양가가 3.3㎡당 6,355만 원을 기록하며 처음으로 6,000만 원대에 진입했다. 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 민간아파트 분양가격 동향에 따르면, 같은 기간 전국 평균 분양가도 3.3㎡당 2,140만 원으로 집계돼 최근 1년 기준 역대 최고 수준을 경신했다.

서울 분양가는 전월 대비 8.85% 오른 수치로, 전국 평균 상승률 4.00%의 두 배를 넘는다. 서울 평당 분양가가 전국 평균의 약 세 배 수준에 달하면서 지역 간 분양가 격차도 한층 뚜렷해졌다. 분양가 급등의 이면에는 대지비 비율의 구조적 상승이 자리하고 있어 주목된다.

대지비 비율, 전국 51%·서울 71%까지 치솟아

HUG 집계에서 5월 전국 민간아파트 분양가 중 대지비가 차지하는 비율은 51%로 나타났다. 이는 전월 35%에서 한 달 새 16%포인트 급등한 수치로, 직전 수개월간 35~40%대 수준을 유지하던 흐름과 비교하면 이례적인 상승폭이다. 전국 대지비 비율이 51%에 달한 것은 2025년 1월 이후 가장 높은 수준이다.

지역별로는 서울의 대지비 비율이 71%를 기록해 전국에서 가장 높게 집계됐다. 최근 토지 감정평가액이 높은 단지들이 잇따라 공급되면서 서울 평균 대지비 비율을 끌어올린 요인으로 지목된다. 건축비 상승 흐름이 지속되는 가운데 대지비까지 크게 오르면서 민간아파트 분양가 전반이 높아지는 구조가 굳어지고 있다.

동작구 고분양가 단지가 서울 평균 끌어올려

5월 서울 분양가 급등에는 동작구에서 분양한 2개 단지의 높은 분양가가 주된 영향을 미친 것으로 언급됐다. HUG의 월별 평균 분양가격은 해당 월 단지만이 아니라 직전 12개월간 분양보증서를 발급받은 민간 분양사업장의 평균값을 기준으로 산정되는 만큼, 특정 고가 단지가 포함될 경우 평균 수치를 밀어올리는 효과가 나타난다.

5월 서울 분양 물량 자체는 717가구로 전월보다 478가구 늘어나는 데 그쳤지만, 개별 단지의 분양가 수준이 평균치를 크게 바꿔놓은 셈이다.

지역별 분양가·물량, 엇갈린 행보

전국 대비 지역별 분양가 흐름은 뚜렷한 차이를 보였다. 수도권의 ㎡당 평균 분양가는 1,108만 원으로 전월 대비 5.35% 올랐으며, 5대 광역시와 세종시는 709만 원으로 6.40% 상승했다.

반면 기타지방은 428만 원으로 전월과 거의 같은 수준(0.02% 하락)에 머물렀다. 분양가 상승 압력이 수도권과 광역시에 집중되면서 지방과의 격차가 벌어지는 양상이다.

물량 측면에서는 5월 전국 민간아파트 분양 가구 수가 4,828가구로 전월보다 16,292가구 줄었다. 수도권(2,954가구)과 5대 광역시·세종시(737가구), 기타지방(1,137가구) 모두 전월 대비 감소했다. 서울이 유일하게 물량이 소폭 늘었지만, 전국적으로는 공급이 위축된 가운데 가격이 오른 양상을 보이고 있다.

물량 줄고 분양가만 오른 5월 시장의 함의

분양가 역대 최고 경신이 반복되는 배경에는 수요와 공급의 불균형을 넘어 토지 비용과 건축비 상승이라는 요인이 자리한다.

대지비 비율이 전국 51%까지 높아진 것은 분양가 구성에서 땅값의 비중이 그만큼 커졌다는 의미로, 이러한 양상이 계속되는 한 공급이 늘어나더라도 분양가 하락을 기대하기가 어렵다. 특히 서울은 대지비 비율이 71%에 달해 토지 원가 부담이 구매력에 직접 영향을 미치는 수준에 이르렀다.

분양 시장에 진입을 고려하는 실수요자라면 HUG의 평균 분양가가 12개월 누적 평균값이라는 산정 방식을 감안하면서 특정 단지의 실제 분양가와 비교해 판단할 필요가 있다. 고분양가 단지가 평균 수치를 왜곡할 수 있는 만큼, 청약을 앞두고 개별 단지의 분양가 구성 항목과 인근 시세를 세밀하게 확인하는 것이 바람직하다.