“50년 만에 드디어 풀렸다”… 총 525가구 규모 아파트 단지로 재개발하는 서울의 ‘이 동네’

50년간 개발이 막혔던 미아7구역에 신통기획이 적용되며, 사업 기간 단축과 인센티브 구조가 어떻게 맞물리는지 주목됩니다.

서울시가 강북구 미아동 791번지 일대 미아7구역을 신속통합기획(신통기획) 재개발 구역으로 6일 확정했다. 대지 면적 2만 5,215.4㎡ 규모에 제2종일반주거지역 기준 용적률 250% 이하를 적용해 최고 23층 525가구 아파트 단지를 조성하는 계획이다.

이 구역은 1973년 자력 재개발로 지정된 이후 50년간 행위 제한이 이어지며 개발이 정체됐으며, 건축물 노후화와 차량 통행이 곤란한 좁은 골목길 문제가 지속돼 왔다. 관건은 6-8월로 예정된 정비계획 입안·결정 절차의 속도다.

기존 7층 제한 구역에 최고 23층 아파트 단지 조성

서울시는 미아7구역에 고도지구 높이 완화를 적용해 평균 45m까지 건축을 허용했다. 이에 따라 기존 7층으로 묶였던 높이 제한이 풀리며 최고 23층 규모의 아파트 단지 건립이 가능해졌다.

용적률은 제2종일반주거지역 기준인 250% 이하가 적용될 예정이며, 삼양사거리역 인근 부지에 총 525가구가 들어설 계획이다. 단지 내 공공보행통로와 녹지 공간도 함께 조성된다.

1973년 자력재개발 지정 후 50년간 사업 정체

미아7구역은 1960년대 이후 무허가 불량주택지 정비를 목적으로 1975년 재개발 구역으로 지정됐다.

1978년 사업계획 결정, 1995년 환지 방식 관리처분계획 인가까지 이뤄졌으나, 경제적 여력이 부족한 주민들이 개량 사업을 완료하지 못하면서 사업이 장기간 제자리를 맴돌았다. 반면 건축물 노후화는 가속돼 주거 환경이 악화됐다.

사업성 보정계수 2.0 적용, 구역 지정까지 2년 이내로 단축

서울시는 사업성이 낮은 지역에 적용하는 사업성 보정계수 2.0을 미아7구역에 부여해 허용 용적률 인센티브를 추가로 지원한다. 게다가 신통기획 통합심의 제도를 활용해 정비계획 수립부터 구역 지정까지의 기간을 기존 5년 이상에서 2년 이내로 단축할 방침이다.

시·구·주민이 설계 단계부터 공동으로 참여하는 방식으로 사업을 추진하는 한편, 고도 완화와 보정계수를 병행 적용해 사업 실현 가능성을 높였다.

6-8월 정비계획 입안·결정 추진, 기부채납 조건 사전 확인 필요

서울시는 6-8월 중 정비계획 입안과 결정을 추진한 뒤 조합설립인가 절차를 이어갈 계획이다. 한편 신통기획 적용 구역에는 공공보행통로 개방과 임대주택 건설 등 공공 기여(기부채납) 조건이 부과될 수 있으며, 이 조건은 주민 간 갈등의 원인이 되기도 한다. 서울시는 정비계획 입안·조합설립인가 절차를 적극 지원할 방침이다.

이번 미아7구역 재개발 확정은 자력재개발 방식으로 수십 년간 정체됐던 노후 주거지에 신통기획이 구체적인 돌파구를 마련한 사례다. 사업성 보정계수와 고도 완화 인센티브가 동시에 적용된 만큼, 6-8월 후속 절차가 원활히 진행될지가 사업의 분수령이 될 전망이다.

해당 구역 인근 주민이라면 정비계획 입안 일정과 기부채납 조건을 사전에 확인할 필요가 있다. 조합설립인가 이후 세부 조건이 달라질 수 있어 서울시 공식 발표를 지속적으로 확인하는 것이 바람직하다.