“대출 규제로 집값 막는다면서”… 오히려 줄줄이 신고가 터진 아파트

강남권과 용산 등 핵심 지역의 아파트 신고가 경신은 대출 규제 속에서도 현금 동원력이 높은 자산가 중심으로 시장 재편이 가속화되는 양상을 보여줍니다.

서울 핵심지 집값이 다시 요동치고 있다. 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡가 5월 중 63억 원에 실거래된 것으로 알려졌다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준으로, 직전 최고가 60억 원을 3억 원 웃돌고 올해 최저가 53억 원과는 10억 원 차이가 나는 수준이다.

같은 달 강남구 압구정동 현대13차 전용 108㎡는 58억 5,000만 원에 계약서를 쓰며 2024년 4월 41억 5,000만 원 거래 이후 약 2년 만에 17억 원 뛰어올랐다.

서초구 잠원동 신반포자이 전용 59㎡도 38억 9,000만 원에 손바뀜이 이뤄져, 2025년 2월 30억 6,500만 원 거래 대비 8억 2,500만 원 높은 가격에 시장에 나온 셈이다.

강남·용산 곳곳에서 5월 신고가 릴레이

용산구 한남동 한남더힐 전용 59㎡는 2026년 5월 22일 38억 원에 거래되며 직전 거래보다 6억 8,000만 원 올랐다. 강남구 개포동 래미안블레스티지 전용 84㎡는 5월 16일 34억 5,000만 원에 매매 계약이 체결됐으며, 2025년 6월 32억 원 이후 첫 거래로 2억 5,000만 원 상승한 수준이다.

송파구 가락동 현대(60동) 전용 84㎡도 5월 8일 14억 8,200만 원을 기록해 최고가 거래로 소개됐다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향 기준 2026년 5월 마지막 주 송파구 변동률은 약 0.28%, 서초구 0.2%, 강남구 0.14%로 제시되며, 강남3구 전반이 하락세를 마치고 상승으로 돌아선 흐름이 확인된다.

대출 규제의 역설? 현금 매수층이 시장 주도

규제지역 주택담보대출 한도는 15억 원 이하 최대 6억 원, 15억~25억 원 최대 4억 원, 25억 원 초과 최대 2억 원 수준으로 묶여 있다는 설명이 있다. 여기에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 더해지면 실제 차입 가능 금액은 더욱 줄어든다.

30억 원대 아파트를 사더라도 대출로 조달할 수 있는 금액이 2억 원 수준에 그치는 구조라, 매수자 대부분이 현금으로 자금을 충당해야 한다. 이 때문에 “25억 원 초과 시장은 주로 ‘현금 부자’들이 움직이는 것으로 분석된다”는 시각이 제기된다.

대출 규제가 강화될수록 오히려 자산가 중심으로 수요층이 재편되면서 가격 하락 압력이 제한되는 구조가 형성되는 셈이다.

공급 부족·재건축 기대가 더한 구조적 상승 압력

재건축 규제와 안전진단 강화로 신축 공급이 지연되면서 기존 인기 단지의 희소성이 부각되고 있다는 분석이 나온다.

강남3구는 우수한 학군, 대중교통망, 일자리 집중 등으로 고소득 실수요가 꾸준히 유입되는 지역이며, 서울 전체 평균보다 매매가격지수 상승 폭이 더 가파른 구간이 반복적으로 나타났다는 통계도 있다.

“해당 시장은 정책적으론 역대 가장 강한 규제를 적용받고 있지만 공급 부족, 재건축 기대감, 현금 매수층 수요가 맞물리면서 가격 방어력이 강한 상태”라는 평가가 시장 안팎에서 제기되는 배경이다.

강남권 고가 아파트 시장은 규제 강화 국면에서도 가격 방어력이 두드러지는 이중 구조를 보여왔다. 이는 자산 격차가 부동산 시장에 직접 투영되는 현상으로, 금리와 대출 규제 중심의 수요 억제 정책이 최상위 가격대 시장에서는 효과가 제한적일 수 있음을 시사한다.

다주택자 양도세 중과 유예 종료 등 추가 변수도 여전히 남아 있는 만큼, 실수요자라면 대출 한도·DSR 적용 여부를 꼼꼼히 점검한 뒤 매수 여부를 판단하는 것이 바람직하다.