경기도는 9억~12억 구간 증가
인천은 6억 이하 80% 유지

직방이 국토교통부 실거래가 통계를 분석한 결과, 서울 아파트 중 15억 원 이하 중저가 매물의 신고가 비중이 지난해 1분기 6%에서 4분기 13.6%로 2배 이상 증가한 것으로 19일 나타났다. 반면 30억 원을 초과하는 고가 아파트의 신고가 비중은 같은 기간 3.7%에서 2.4%로 1.3%포인트 감소했다.

이는 6·27 대출 규제와 10·15 부동산 대책으로 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되고, 주담대 금리가 하단 4%와 상단 6%를 돌파하면서 실수요자들이 감당 가능한 가격대로 이동한 결과로 분석된다.

지난해 서울 아파트 가격이 9% 상승해 19년 만에 최고치를 기록하면서 ‘지금이 아니면 못 산다’는 불안 심리도 중저가 거래 증가에 영향을 미쳤다.

9~15억 신고가 비중 3배 이상 증가

서울에서 9억-12억 원 가격대 아파트의 신고가 비중은 1분기 1.2%에서 4분기 4.0%로 2.8%포인트 늘었고, 12억-15억 원 가격대는 1.7%에서 5.2%로 3.5%포인트 증가했다. 특히 12억-15억 원 구간에서 신고가가 집중적으로 발생하며 중고가 수요가 뚜렷하게 나타났다.

15억-20억 원 가격대는 1분기 3.4%를 기록했으나 이후 소폭 하락했다. 반면 25억 원을 초과하는 초고가 신고가 비중은 1분기 5.9%에서 4분기 3.9%로 2.0%포인트 줄었고, 30억 원 초과 구간도 감소세를 보였다.

직방 빅데이터랩실 김은석 랩장은 “규제와 대출 제약 속에서 실수요자들이 감당 가능한 수준으로 가격대를 재정렬하고 있다”며 “공급 부족 불안과 내집마련 어려움 인식이 중저가 신고가 증가로 이어졌다”고 설명했다.

경기는 가격대 상향, 인천은 6억 이하 80%

경기도는 1분기 6억 원 이하 아파트 거래 비중이 66.7%를 차지했으나, 신고가 비중은 1분기 1.5%에서 4분기 1.3%로 0.2%포인트 줄었다. 대신 9억-12억 원 가격대 신고가 비중은 0.3%에서 1.5%로 1.2%포인트 증가했고, 12억-15억 원 가격대도 4분기 1.0%를 기록하며 가격대가 상향 이동했다.

김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “서울 부담이 커지면서 경기도 신축 및 역세권 중심으로 거래가 확대됐다”고 분석했다. 인천은 6억 원 이하 거래 비중이 연중 80% 안팎을 유지하며 저가 중심 구조가 견고했다.

다만 6억 원 이하 신고가 비중은 1분기 2.5%에서 4분기 1.6%로 0.9%포인트 하락해 상대적으로 신고가 발생 빈도가 줄었다. 수도권 전체 거래량은 1분기 5만 5755건에서 2분기 7만 3324건으로 증가했다가 3분기 5만 3346건으로 감소한 뒤, 4분기 5만 9883건으로 다시 늘었다.

강남권 토허제 재지정으로 고가 거래 냉각

서울 강남 3구(강남·서초·송파)의 고가 아파트 신고가 비중 감소는 토지거래허가제 영향이 컸다. 서울시는 지난해 2월 강남권 일부 지역(잠실동·삼성동·대치동·청담동)의 토허제를 일시 해제했고, 이로 인해 5년 만에 갭투자가 가능해지면서 투자 수요가 급증했다.

1분기 30억 원 초과 신고가 비중이 3.7%를 기록한 것은 이러한 거래 열기를 반영한다. 하지만 정부가 다음 달 해당 지역 토허제를 재지정하면서 거래 열기가 식었고, 4분기 30억 원 초과 신고가 비중은 2.4%로 떨어졌다.

지난해 12월 기준 서울 아파트의 평균 매매가격은 15억 810만 원, 중위 매매가격은 11억 556만 원으로 집계됐다. KB부동산에 따르면 서울 아파트 가격은 지난해 9% 상승해 2006년 이후 19년 만에 최고 상승률을 기록했다.

금융 환경 완화 어려워 유사 흐름 지속 전망

직방은 올해도 자금력 범위 내에서 거래가 이뤄지는 흐름이 지속될 것으로 전망했다. 김은선 랩장은 “가격 하락보다는 대출 규제 변화가 가격대별 신고가 비중 이동에 더 큰 영향을 미쳤다”며 “자금 조달 여력이 제한되면서 수요가 중고가로 이동했고, 서울 부담이 커지며 경기도 신축 및 역세권 거래가 확대됐다”고 말했다.

금융 환경 완화 가능성이 낮은 상황에서 실수요자들은 감당 가능한 가격대를 중심으로 수요를 재편하고 있으며, 이러한 패턴은 당분간 유지될 것으로 보인다.

다만 신고가 비중은 전체 거래 대비 상대적 수치로, 지역별 가격대 구조가 상이한 점을 고려해 해석할 필요가 있다. 대출 규제와 금리 상승이 지속되는 한 고가 아파트 거래는 위축되고, 중저가 중심 거래 구조가 고착화될 가능성이 크다는 분석이다.