서울시가 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전역을 토지거래허가구역(토허구역)으로 재지정하면서, 해당 지역 아파트 시장이 급격한 변화를 보이고 있다.

부동산 빅데이터 업체 ‘아실’(아파트 실거래가)에 따르면, 19일 토지거래허가제 재지정 발표 직후 강남3구·용산 아파트 매물이 전날 대비 1.4% 증가해 2만 4,801건을 기록했다.

특히 송파구 잠실동의 주요 아파트 단지(엘스·리센츠·트리지움)에서는 호가가 하루 만에 1억~2억 원 하락한 급매물이 등장했다. 잠실 리센츠 전용 84㎡는 한때 32억 원까지 올랐으나, 발표 후 29억 원대 급매물이 연이어 나왔다.

서초구·강남구·용산구에서도 매물이 증가하는 가운데, 일부 매도자는 가격을 낮춰 거래를 서두르는 분위기다.

전월세 시장 불안 확대 우려

강남·용산에서 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 사실상 차단되면서, 전세 물량이 줄어 전월세 가격이 오를 가능성도 제기되고 있다.

특히 이번에 처음으로 토지거래허가구역으로 지정된 서초구 반포·잠원동 지역에서는 전월세 매물이 감소할 가능성이 크다.

서초구 잠원동 한 세입자는 “2년 전 19억 원이던 전세가 24억 원까지 올랐는데, 토허구역 재지정으로 전세 매물이 더 줄어들어 가격이 추가 상승할까 걱정된다”고 우려를 나타냈다.

또한, 투자 수요가 토허구역이 아닌 지역으로 분산되면서 마포·성동·광진구 및 경기 분당·판교 등으로 집값이 상승하는 ‘풍선 효과’가 발생할 가능성이 높다는 분석이 나온다.

마포·성동·분당 등 ‘풍선효과’

토지거래허가구역 지정으로 인해 강남·용산의 투자 수요가 비규제 지역으로 이동하면서 마포·성동·광진구 등 일부 지역의 집값이 상승하는 현상이 나타나고 있다.

예를 들어, 경기 성남시 분당구 수내동 양지마을 3단지 금호아파트 전용 101㎡는 지난달 17억 3,000만 원에 거래됐으나, 최근 호가가 19억 5,000만 원까지 상승했다.

서울 마포구 염리동 마포프레스티지자이 전용 84㎡도 이달 초 23억 9,000만 원에 거래된 후, 현재 호가가 25억~26억5000만 원까지 형성된 상황이다.

전문가들은 투자 수요가 비규제 지역으로 이동하면서 단기적으로 집값이 오를 수 있으나, 정부가 해당 지역을 추가 규제 지역으로 묶을 가능성이 있어 풍선 효과가 장기화되지는 않을 것으로 전망했다.

일부 전문가들은 이번 규제로 강남3구 및 용산의 아파트 가격이 단기적으로 조정될 가능성이 있지만, 급격한 하락은 없을 것이라고 분석했다.

강남구 대치동 한 중개업소 관계자는 “매도자들이 당장 호가를 크게 낮추기보다는 관망세를 유지하는 분위기”라며, “강남은 학군·입지적 가치가 높아 현금 부자들이 저가 매물을 노리고 있어, 가격이 급락하지는 않을 것”이라고 설명했다.

다만, 거래 시장이 위축되고 가계약 해지 문의가 늘어나면서 당분간 매수세가 둔화될 가능성이 높아, 강남·용산 지역의 거래량 감소와 가격 조정이 불가피할 것이라는 전망이 나온다.