양도세 중과 유예 5월 9일 종료, 강남 3구·용산 3개월 추가 연장 확정
양도세 차이만 최대 5억 원? 지역별 잔금·등기 완료 기한 총정리

국세청은 조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예를 5월 9일 종료한다고 밝혔다. 이에 따라 5월 9일 이후 계약을 체결하는 다주택자는 기본 세율에 20-30%포인트가 가산된 중과세율이 적용되며, 지방소득세를 포함한 실효세율은 최대 82.5%에 달한다.

다만 강남 3구와 용산구는 3개월, 서울 나머지 21개 구와 경기 일부 지역은 6개월의 유예 기간이 추가로 주어진다. 매도 시점에 따라 세금 부담이 5억 원 이상 차이 날 수 있어 주의가 필요하다.

5월 9일까지 계약 체결 시 3-6개월 유예 혜택

5월 9일까지 계약을 체결하면 지역에 따라 추가 유예 혜택을 받을 수 있다. 강남구·서초구·송파구와 용산구는 3개월 유예가 적용돼 8월 9일까지 잔금을 치르고 등기를 마치면 중과가 배제된다.

반면 서울 나머지 21개 구와 경기 일부 조정대상지역은 6개월 유예가 적용되며, 11월 9일까지 잔금과 등기를 완료해야 한다.

이에 따라 계약 체결뿐 아니라 잔금 및 등기 일정까지 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다. 5월 9일 이후 계약 시에는 즉시 중과가 적용되므로 매도를 고려 중인 다주택자는 일정 관리에 각별히 신경 써야 한다.

2주택 20%p·3주택 30%p 가산, 최대 82.5% 세율

중과가 적용되면 2주택자는 기본 세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 추가된다. 기본 양도소득세율이 6-45%인 점을 감안하면 중과세율은 2주택 최대 65%, 3주택 이상 최대 75%에 달하며, 여기에 지방소득세 10%를 합산한 실효세율은 최대 82.5%까지 올라간다.

게다가 중과가 적용되면 장기보유특별공제도 배제돼 보유 기간이 길어도 세제 혜택을 받을 수 없다. 국세청이 공개한 시뮬레이션에 따르면 양도차익 10억 원 기준으로 중과 배제 시 세금은 2억 6,000만 원이지만, 2주택 중과 적용 시 5억 9,000만 원, 3주택 이상은 6억 8,000만 원으로 증가하는 것으로 나타났다.

은마아파트·반포자이 실제 사례, 세금 차이 5억 원 이상

강남권 실거래 사례를 적용하면 세금 차이는 더욱 벌어진다. 강남구 대치동 은마아파트 84제곱미터를 15년 전 10억 원에 취득해 42억 원에 매도할 경우, 양도차익은 32억 원이다. 중과가 배제되면 세금은 13억-15억 원 수준이지만, 중과가 적용되면 18억-20억 원으로 5억 원 이상 늘어난다.

한편 서초구 반포동 반포자이를 15년 전 20억 원에 사서 52억 원에 팔 때도 양도차익은 32억 원으로 동일하다. 이 경우 중과 배제 시 14억-16억 원, 중과 적용 시 19억-21억 원의 세금이 부과되는 것으로 추산된다. 특히 양도차익이 클수록 누진세 구조상 세 부담은 더 가파르게 증가한다.