서울 성북구 ‘미아리 텍사스’ 신월곡1구역
10년 표류 끝에 99.9% 이주율 달성
올 하반기 재개발 착공 목표

1950~1960년대부터 국내 최대 규모 성매매 집결지였던 서울 성북구 ‘미아리 텍사스’가 70년 역사를 마감하고 47층 대형 주상복합 단지로 재탄생한다.

신월곡1구역 재개발조합은 2009년 조합 설립 후 10년간 표류하던 사업을 2019년 이후 급속히 진행해 현재 99.9%의 이주율을 달성했다.

땅값은 2017~2018년 평당 1,300만 원에서 7,000만 원으로 급등했으며, 올 하반기 말 착공을 앞두고 있다. 다만 마지막 한 가구에 대한 인도명령 집행이 남아 있어 최종 마무리가 주목된다.

신월곡1구역 재개발사업은 2009년 조합이 설립됐으나 조합원 간 갈등과 집창촌 명도 문제로 10년간 지체됐다. 상황이 바뀐 건 2019년 김창현 조합장이 취임하면서부터다.

김 조합장은 조합원 간 소통을 강화해 사업 방향을 설득했고, 성북구청과 협력해 집창촌 명도 및 철거 문제를 2년에 걸쳐 해결했다. 이에 따라 2023년 10월부터 조합원 이주가 시작됐으며, 현재 99.9%의 이주율을 기록하고 있다.

업주 및 성매매 종사자에 대해서는 지난해 2월부터 영업권 가치의 100~300% 수준으로 추가 보상을 협의했고, 성매매 피해 여성에게는 월 최대 210만 원씩 12개월간 자활 지원금을 제공했다.

사업이 본격화되면서 해당 지역 땅값도 크게 올랐다. 2017~2018년 평당 1,300만 원 수준이었던 땅값은 현재 7,000만 원으로 5,700만 원이나 상승했다. 특히 지난해 10·15대책 이후 재개발 규제가 완화되면서 상승 폭이 더욱 커진 것으로 분석된다.

한편 조합은 롯데건설과 시공 합의를 마쳤으며, 당초 롯데건설 6, 한화건설 4 컨소시엄으로 추진하려 했으나 한화건설이 철수하면서 롯데건설 단독 시공으로 결정됐다.

롯데건설은 최초 제시한 조합원 이주촉진비 2억 원을 3억 원 무이자로 상향했고, 대구은행을 통해 코픽스 6개월 기준에 가산금리 0.59%를 적용한 대출 상품을 제공해 금리가 3.1~3.2% 수준으로 최저치를 기록했다.

신월곡1구역은 연면적 13만㎡ 규모로 지하 6층, 지상 47층 주상복합 단지로 조성된다. 아파트 2,201가구와 오피스텔 170실이 들어서며, 공사비는 1조 원을 초과할 전망이다.

이는 용산역 집창촌이 래미안 용산 더 센트럴로, 청량리 588이 롯데캐슬 SKY-L65로 변모한 사례와 유사한 고급 주상복합 개발 방식이다.

반면 현재 단 한 가구만 이주하지 않은 상태로, 서울북부지법의 인도명령 집행을 대기 중이다. 조합 측은 올 하반기 말 착공을 목표로 마지막 절차를 진행하고 있다.

미아리 텍사스 재개발은 10년 표류 끝에 극적으로 전환된 사례로, 조합원 소통과 지자체 협력이 핵심 성공 요인으로 작용했다. 70년간 이어진 집창촌이 대형 주상복합으로 변모하면서 지역 랜드마크로 자리 잡을 가능성이 커졌다.

마지막 한 가구에 대한 인도명령 집행 여부가 착공 일정에 영향을 미칠 수 있는 만큼, 향후 법원 절차 진행 상황을 지켜볼 필요가 있다. 해당 지역 투자자나 관심 있는 수요자는 착공 시점과 분양 일정을 주의 깊게 확인하는 것이 바람직하다.

“평당 1,300만 원→7,000만 원”… 홍등 밝히던 ‘이곳’, 이젠 땅값에 ‘빨간불’