“잘 막아왔다고 생각한다”… 역대 대통령 중 아파트 가격 상승률 1위, 전세·월세·매매 다 올라

서울 아파트 시장의 매매와 전월세 가격이 동반 급등한 배경에는 규제 중심 정책이 초래한 수급 불균형과 시장 왜곡 현상이 자리 잡고 있습니다.

이재명 정부 출범 후 1년 사이 서울 아파트 시장이 매매·전세·월세 전방위 상승세를 기록했다.

KB부동산 월간주택 시계열 자료를 기반으로 한 분석에 따르면, 지난해 5월부터 올해 5월까지 서울 아파트값 누적 상승률은 14.73%에 달한다. 이는 KB 통계가 집계된 1986년 이후 정부 출범 1년차 기준으로 가장 높은 수준이라는 평가를 받고 있다.

같은 기간 전세가격은 6.77%, KB아파트 월세지수 환산 기준 월세는 8.99% 각각 올랐다. 매매·전세·월세가 모두 급등한 이른바 ‘트리플 폭등’ 현상이 나타났다는 지적이 잇따르는 가운데, 규제 중심의 부동산 정책이 시장 구조를 왜곡했다는 전문가 분석도 제기됐다.

역대 정부 1년차 상승률과의 비교

KB 통계 기반 정부별 1년차 서울 아파트값 비교 분석에서 이재명 정부 1년차 상승률 14.73%는 주요 선행 정부를 뚜렷이 웃도는 수치다. 문재인 정부 초반 1년(2017년 4월~2018년 4월)은 9.41%, 노무현 정부 초반 1년(2003년 1월~2004년 1월)은 11.68%로 각각 제시됐다.

박근혜 정부 초기 1년(2013년 1월~2014년 1월)에는 매매가가 오히려 1.44% 하락한 반면 전세가격은 9.48% 상승해 대조를 이뤘다. 다만 이 같은 정부별 1년차 비교는 KB 통계를 인용한 민간 분석 수준이며, 정부 공식 통계 기관이 직접 정리한 비교 자료는 확인되지 않는다는 점에서 유의가 필요하다.

규제가 불러온 ‘트리플 폭등’ 구조 분석

이화여대 경제학과 석병훈 교수는 “트리플 폭등은 정부의 규제 정책이 시장 구조를 왜곡한 결과”라고 진단했다. 이재명 정부는 출범 이후 6·27 대책으로 대출 규제를 강화했고, 10·15 대책에서는 토지거래허가구역을 확대했으며, 다주택자 양도소득세 중과도 다시 시행됐다.

석 교수는 “다주택자들의 갭투자를 통한 임대주택 공급이 끊기니 전월세값이 오르고, 전월세를 사느니 차라리 집을 사겠다는 수요가 15억 이하 아파트로 몰리면서 매매가까지 끌어올렸다”고 분석했다. 규제가 수요를 왜곡하고 공급을 위축시키는 악순환 구조를 형성했다는 설명이다.

전세·월세 상승이 매매 수요로 전환된 경로

전월세 가격 급등은 임대 시장 불안으로 이어졌고, 이는 다시 매매 수요를 자극하는 흐름으로 연결됐다. 특히 대출 한도가 상대적으로 많이 나오는 15억 원 이하 아파트로 실수요가 집중되면서 서울 외곽과 중저가 단지의 가격 상승세가 두드러졌다는 분석이 있다.

규제 강화가 오히려 ‘지금 사지 않으면 늦는다’는 심리를 자극해 매수 수요를 앞당기는 요인으로 작용했다는 해석도 나온다. 전월세를 통한 임대 공급을 담당하던 다주택자 물량이 줄어든 상황에서 전세 수요가 매매 시장으로 이동한 흐름이 가격 상승을 복합적으로 견인한 셈이다.

이 대통령의 취임 1주년 기자회견 발언

이 대통령은 취임 1주년 기자회견에서 “상승 압력을 나름 잘 막아왔다고 생각한다”면서 최근 여론조사에서 “50%가 부동산 정책 잘한다고 평가할 정도”라고 언급한 것으로 전해진다.

6·3 서울시장 선거 결과와 부동산 민심에 대한 질문에는 “원래 선거를 지고 나면 진 이유가 만 가지”라는 발언도 나왔다. 그러나 KB 통계 기반 분석이 제시하는 1년차 14.73%라는 수치와 정부의 자체 평가 사이에는 상당한 간극이 있다.

규제 중심 정책이 시장 왜곡을 심화시켰는지, 아니면 상승 압력을 억제하는 효과를 거뒀는지에 대한 해석은 엇갈린다.

다만 매매·전세·월세가 동반 급등한 통계적 현실은 정책 효과를 둘러싼 논란을 더욱 키울 전망이다. 전문가들은 규제와 공급 정책 간 균형을 어떻게 잡느냐가 향후 서울 아파트 시장 안정의 핵심 변수가 될 것으로 보고 있다.