“10평대 집에 6명이라니”… 강남 아파트 청약 뒤집은 만점 통장의 ‘정체’

오티에르 반포의 가점 역전 현상은 4인 가구조차 강남권 진입이 어려워진 청약 시장의 높아진 문턱과 구조적 한계를 시사합니다.

한국부동산원 청약홈에 따르면 서초구 잠원동 오티에르반포 1순위 청약에 3만 540명이 몰리며 평균 경쟁률 710.2대1을 기록했다.

분양가상한제 적용 단지로, 전용 84㎡ 분양가는 25억 150만 원~27억 5,650만 원 수준이며 인근 신축 시세와 비교해 20억 원 이상 저렴한 것으로 나타났다.

이번 청약에서는 소형 평형의 당첨 최저가점이 대형 평형을 상회하는 역전 현상이 두드러졌다. 관건은 대가족 가점 구조가 일반 가구의 진입을 얼마나 좁혀놓았느냐다.

소형이 대형보다 어렵다, 전용 44㎡ 최저가점 74점

오티에르반포 전용 44㎡의 당첨 최저가점은 74점으로 집계됐다. 반면 전용 97㎡와 113㎡B 등 대형 평형의 최저가점은 69점에 그쳐, 소형이 대형보다 5점 높은 역전 현상이 나타났다.

청약 가점제에서 74점은 부양가족 5인(본인 제외 4명) 이상 구성에 무주택 기간 15년 이상, 청약통장 가입 15년 이상을 모두 충족해야 도달 가능한 수치다. 이에 따라 4인 가구 최고가점인 69점으로는 소형 평형 당첨이 사실상 불가능한 구조가 됐다.

특히 전용 59㎡B 평형은 15가구 모집에 1만 7,713명이 신청해 1,180.87대1의 경쟁률을 기록했으며, 대출 규제 강화로 소형 평형 수요가 집중된 결과로 분석된다.

만점 84점 조건과 가점 인플레이션 가속화

청약 가점제 만점은 84점으로, 본인 제외 부양가족 6명 이상(35점), 무주택 기간 15년 이상(32점), 청약통장 가입 15년 이상(17점)을 모두 갖춰야 한다.

인근 아크로드서초 전용 59㎡C에서는 84점 만점 통장 2명이 전원 당첨됐으며, 59㎡A 최저가점도 74~79점 수준이었다.

부동산R114랩스 자료에 따르면 강남3구(강남·서초·송파구) 당첨 최저가점 평균은 2020년 57.4점에서 지난해 69.5점으로 12.1점 상승했다. 서울 아파트 평균 청약 가점 역시 지난해 65.81점으로 관련 통계 공개 이후 최고치를 기록했다.

위장전입 편법 반복, 제도 개선 요구

막대한 시세차익 기대가 편법 청약으로 이어지는 사례도 반복되고 있다. 오티에르반포의 시세차익은 20억~30억 원, 아크로드서초는 17억 원 이상으로 전망된다.

이를 노린 위장전입과 위장 미혼 의혹에 따른 낙마 사례가 발생했으며, 분양가상한제 적용 단지는 실거주 의무 2년이 부과된다.

한성대 권대중 교수는 가점 산정 방식의 구조적 개편이 필요하다고 지적했고, 이혜훈 등 전문가들도 1~2인 가구가 보편화된 현실을 반영한 제도 개선을 요구하고 있다.

청년·소가족, 구조적으로 밀려나는 청약 시장

청약 가점제가 중장년 대가족에 구조적으로 유리하게 설계된 결과, 청년과 1~2인 가구는 강남권 분양가상한제 단지 당첨이 현실적으로 어렵게 됐다. 가점 인플레이션이 지속되면서 일반 가구의 청약 진입 문턱은 더욱 높아지는 추세다.

자격 요건과 가점 수준을 사전에 검토한 뒤 청약 여부를 결정할 필요가 있다. 제도 개선 논의가 본격화될지 여부가 향후 청약 시장의 핵심 변수가 될 전망이다.