다산신도시 집합상가 공실 문제 두각
공실률 16.1%, 역세권 벗어나면 공실 심각
분양가 12억에서 3억 원대로 경매 낙찰
경기도 남양주시 다산신도시 상가 부동산이 심각한 침체에 빠졌다. 최초 분양가 12억 원대로 나온 집합상가가 경매에서 3억 원대에 낙찰되는 등 가격이 분양가 대비 4분의 1 수준으로 폭락했다.
지난해 3분기 기준 다산신도시 상가 공실률은 16.1%로 하남 미사신도시보다 2배 이상 높은 것으로 나타났다.
상업용지 비율이 2기 신도시 평균의 2배 가까이 높아 공급 과잉 문제가 구조적으로 발생한 것으로 분석된다. 특히 역세권을 벗어나면 공실이 더욱 심각해 상가 소유주들의 부담이 가중되고 있다.
다산신도시 분양가 12억 상가, 경매서 3억 원대 낙찰
다산신도시 집합상가의 가격 하락 폭이 극심하다. 초기 계획 단계에서 안정적인 수익을 기대하며 12억 원대에 분양된 상가가 최근 경매에서 3억 원대에 낙찰되는 사례가 발생했다. 이는 분양가 대비 4분의 1 수준으로, 약 10년간 상가를 보유한 소유주들은 큰 손실을 입게 됐다.
게다가 높은 분양가 때문에 임대료를 낮추기 어려워 세입자 유입이 원활하지 않은 상황이다. 고금리 환경과 장기 공실이 겹치면서 경매 물건이 늘어나고 있으며, 일부는 유찰되는 경우도 있다.
역세권 내외 격차 뚜렷, 다산역 인근만 활성화
다산신도시 내에서도 상권 격차가 크다. 다산역 8호선 2번 출구에서 250m 이내 역세권은 비교적 활성화돼 있으나, 역세권을 벗어나면 분위기가 급격히 달라진다. 특히 1층 상가의 장기 공실이 심각하며, 역에서 도보 10분 거리만 벗어나도 공실이 눈에 띄게 증가한다.
반면 역세권 내 소형 상가는 10평 규모 기준으로 임대료가 형성되고 있으나, 전체적으로 거래는 위축된 상태다. 이에 따라 왕숙천 주변 등 역에서 먼 지역 상가는 세입자를 구하기 어려운 실정이다.
공실률 16.1%, 상업용지 과잉 공급이 원인
다산신도시 상가 공실률은 지난해 3분기 기준 16.1%로 하남 미사신도시보다 2배 이상 높다. 이는 다산신도시의 상업용지 비율이 3.6%로 2기 신도시 평균의 2배 가까이 높아 공급 과잉 문제가 구조적으로 발생했기 때문이다.
한편 건설사가 초기 용지 확보 비용이 높아 분양가를 높게 책정했고, 이 부담이 수분양자에게 전가됐다. 특히 서울 잠실까지 30분대 접근성이 양호해 역외 소비가 증가하면서 지역 상권이 약화되는 역설적 상황이 발생했다. 따라서 주거용 아파트 가격은 회복세를 보이는 반면 상업용 부동산은 장기 침체가 지속되고 있다.
다산신도시 상가 침체는 공급 과잉이라는 구조적 문제에서 비롯됐다. 높은 분양가와 낮은 임대 수요, 서울 접근성으로 인한 역외 소비가 복합적으로 작용하며 상가 소유주들의 자산 가치가 급락했다.
역세권과 역세권 외곽의 격차가 뚜렷한 만큼, 상가 투자나 매입을 고려하는 경우 입지와 접근성을 면밀히 검토할 필요가 있다. 공실률과 주변 상권 활성화 정도를 사전에 확인하는 것이 바람직하다.
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