전국 아파트 입주전망지수 85.1로 반등
서울 입주전망지수 100 기록
현금 여력 수요자 중심 시장 재편 가속

주택산업연구원(주산연)이 13일 발표한 1월 전국 아파트 입주전망지수는 85.1로 전월 대비 9.6포인트 상승했다. 이는 작년 10월 10·15 대책으로 고강도 대출규제가 시행된 이후 크게 하락했던 입주 전망이 3개월 만에 회복세로 돌아선 것이다.

특히 서울은 100.0을 기록하며 전월 76.6에서 23.4포인트 급등했고, 수도권 전체도 89.4로 전월 68.9 대비 20.5포인트 상승했다. 입주전망지수는 100 이상이면 긍정적 전망을, 100 이하면 부정적 전망을 의미한다. 인천은 80.7(전월 대비 21.7포인트 상승), 경기는 87.5(16.6포인트 상승)를 기록했다.

주산연 관계자는 “대출규제로 하락했던 입주 전망이 아파트값 상승과 공급 부족으로 규제 효과가 제한적이라는 인식이 반영되며 개선됐다”고 설명했다. 이에 따라 서울과 수도권을 중심으로 신축 아파트 품귀 현상이 심화될 것으로 전망된다.

서울 입주 물량 31.6% 감소 전망

올해 서울의 입주 물량이 작년 대비 31.6% 감소할 것으로 예상되면서 신축 아파트 공급 부족 우려가 커지고 있다. 주산연 관계자는 “신축 아파트 품귀가 심화되면서 수도권 전반의 입주 전망이 상승하는 데 영향을 미쳤다”고 분석했다.

전세 시장에서 물량이 줄고 가격이 오르면서 입주를 택하는 수요자가 늘어나고 있다는 설명이다. 한편 작년 12월 전국 입주율은 61.2%로 11월 65.9% 대비 4.7%포인트 하락했으나, 수도권은 오히려 83.6%로 전월 81.4%보다 2.2%포인트 상승했다.

서울의 12월 입주율은 89.8%로 전월 86.8% 대비 3.0%포인트 올랐으며, 인천·경기는 80.5%로 1.8%포인트 상승했다. 주산연 관계자는 “공급 부족으로 신축 아파트 선호가 지속되면서 신규 분양 아파트 입주율이 오히려 상승했다”고 전했다.

입주전망지수, 핵심지 중심 회복 기대감

광역시의 1월 입주전망지수는 91.2로 전월 80.7 대비 10.5포인트 상승했다. 광주가 76.4(전월 대비 22.6포인트 상승)로 가장 큰 폭의 상승세를 보였으며, 대구는 87.5(19.4포인트 상승), 부산은 90.0(10.0포인트 상승)을 기록했다.

대전은 93.7(2.1포인트 상승), 세종은 100.0(9.1포인트 상승), 울산은 100.0(보합)으로 나타났다. 8개 도의 입주전망지수는 78.8로 전월 74.1 대비 4.7포인트 상승했다.

전남이 77.7(11.1포인트 상승), 충남이 76.9(10.3포인트 상승)로 비교적 큰 폭으로 올랐으며, 강원 70.0(7.5포인트 상승), 경북 86.6(6.6포인트 상승), 충북 77.7(6.3포인트 상승), 제주 60.0(1.7포인트 상승), 경남 100.0(보합)을 기록했다.

전주·군산·익산 양극화 심화

전북은 81.8로 전월 87.5 대비 5.7포인트 하락해 유일하게 하락세를 보였다. 주산연 관계자는 “전북 도 내 인구 감소로 수요는 전주에 집중되는 반면, 2025년 입주 물량의 80%는 익산과 군산에 몰려 있고 전주는 3%에 불과해 수요와 공급의 불균형이 발생하고 있다”고 설명했다.

실제 전주는 높은 청약 경쟁률을 보이며 신축 시장에 온기가 돌고 있지만, 군산과 익산은 할인 분양과 미분양 대책을 시행하는 등 대조적인 모습이다. 한편 올해 시행된 비수도권 인구감소지역 내 준공 후 미분양 아파트 취득세 최대 50% 감면 제도는 도 지역 전반의 입주 전망 상승에 긍정적 영향을 미친 것으로 분석된다.

작년 12월 기타지역(광역시·수도권 제외) 입주율은 56.2%로 11월 65.8% 대비 9.6%포인트 크게 하락했으며, 광주·전라권은 50.8%로 18.2%포인트 급락했다. 반면 제주권은 70.8%로 7.6%포인트 상승했고, 대전·충청권은 70.7%로 2.3%포인트 소폭 하락했다.

현금 여력 있는 수요자 중심 시장 재편 가속화

작년 12월 미입주 사유를 보면 잔금대출 미확보가 28.6%로 가장 많았고, 기존 주택 매각 지연 24.5%(전월 대비 5.9%포인트 하락), 세입자 미확보 18.4%(3.4%포인트 하락), 분양권 매도 지연 8.2% 순이었다.

연말 시중은행들이 신규 주택담보대출 접수를 중단하면서 전국 입주율이 하락했으나, 수도권은 오히려 상승세를 보였다.

주산연 관계자는 “수도권은 10·15 대책으로 대출 접근성이 이미 위축된 상태여서, 현금이 풍부한 수요자 중심으로 시장이 재편되면서 연말 금융 여건 악화의 영향이 제한적이었다”고 분석했다. 이는 고강도 대출규제 이후 현금 여력이 있는 투자자들이 시장을 주도하는 구조적 변화가 진행되고 있음을 보여준다.