서울 아파트 40%가 전세 끼고 거래
올해 거래 10건 중 4건은 임대보증금 포함
토허가 확대에 중산층, 내 집 마련 위축
정부가 발표한 10·15 부동산 대책이 서울 주택 시장을 뿌리부터 뒤흔들고 있다. 서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶어 모든 주택 구매자에게 ‘실거주 의무’를 부과하는 초강력 규제가 예고된 가운데, 올해 서울 주택 거래 10건 중 4건은 사실상 이번 규제의 직격탄을 맞는 ‘갭투자’였던 것으로 드러났다.
이는 정부의 강력한 의지가 시장의 현실과 충돌하면서, 의도치 않게 중산층의 ‘주거 사다리’를 걷어차고 부동산 양극화를 심화시킬 수 있다는 심각한 경고로 이어지고 있다.
15일 정준호 의원실이 확보한 ‘주택 매매 자금조달계획서’ 자료에 따르면, 올해 1월부터 8월까지 서울에서 세입자의 임대보증금을 끼고 집을 산 거래는 총 19,596건으로, 전체(49,809건)의 39.3%에 달했다.
이는 자금 여력이 부족한 실수요자들이 전세를 활용해 내 집을 마련하는, 시장의 중요한 거래 방식이 갭투자였음을 명백히 보여주는 수치다.
정부가 19일부터 서울 전역에서 이 방식을 원천 봉쇄함에 따라, 전체 거래량의 40%에 달하는 시장이 일시에 얼어붙을 수 있다는 우려가 나온다.
시장이 갭투자에 얼마나 민감하게 반응하는지는 과거 데이터가 증명한다. 토지거래허가구역이 잠시 풀렸던 지난 3월, 임대보증금 승계 건수는 4,405건으로 폭증했다.
또한 정부가 대출 규제를 예고했던 6월에는 ‘마지막 기회’라는 심리가 확산하며 4,378건으로 다시 급등했다.
특히 규제를 피한 성동구(437건), 강동구(424건) 등으로 수요가 몰리는 ‘풍선효과’까지 뚜렷하게 나타났다. 이는 갭투자가 투기 수단을 넘어, 규제를 피해 내 집을 마련하려는 절박한 수요의 통로였음을 방증한다.
전문가들은 이번 10·15 부동산 대책이 시장의 현실을 외면한 채 강력한 규제에만 집중하면서 심각한 부작용을 낳을 수 있다고 경고한다.
양지영 전문위원은 “규제지역과 토지거래허가제 동시 지정은 1주택자의 갈아타기마저 사실상 차단하는 것”이라며 “결과적으로 시장은 ‘현금 부자’들만 움직일 수 있게 변질되고, 중산층의 주거 사다리는 붕괴될 것”이라고 분석했다.
결국 정부의 강력한 안정화 의지가 오히려 시장을 왜곡시킬 수 있다는 지적이다. 실거주 의무화로 인해 임대를 놓으려는 목적의 주택 매입이 불가능해지면 민간 임대 공급이 급격히 줄어, 전세와 월세 가격의 동반 상승을 촉발할 수 있다는 우려마저 나온다.
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