“집값 올랐다고 좋아했는데 이제 끝”… 양도세 6억 vs 증여세 13억, 집주인들 ‘초비상’

다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일 종료되면서 매도·증여 간 세 부담 격차와 편법 증여 리스크를 따져봐야 할 시점입니다.

이재명 대통령 지시로 다주택자 양도소득세 중과 유예가 5월 9일 종료된다. 임광현 국세청장은 29일 SNS를 통해 유예 종료를 앞두고 편법 증여 사례에 대한 전수 검증을 실시하겠다고 밝혔다.

올해 1분기 서울 주택 증여 건수는 3,075건으로 전년 동기 대비 94.4% 증가하며 급증세를 나타냈다. 관건은 유예 종료 전 양도와 증여 사이의 세 부담 격차를 정확히 파악하는 것이다.

양도세 6억 5,000만 원 vs 증여세 13억 8,000만 원

국세청이 제시한 시뮬레이션에 따르면 서울 강남구 대치동 아파트를 기준으로 세 부담 격차가 뚜렷하게 나타난다. 해당 주택은 10년 전 시가 10억 원에서 현재 시가 30억 원으로 올라 양도 차익이 20억 원에 달한다.

5월 9일 이전에 양도할 경우 중과 유예가 적용돼 세 부담은 6억 5,000만 원 수준이다. 반면 동일 주택을 증여할 경우 세금은 13억 8,000만 원으로, 양도 대비 7억 3,000만 원이 더 많다.

유예 종료 이후에는 최대 75%, 지방소득세를 포함하면 82.5%의 중과세율이 적용돼 양도세 부담도 크게 늘어날 예정이다.

편법 증여 적발 시 가산세 최대 40% 추가

국세청은 편법 증여 두 가지 유형을 명시하며 전수 검증 방침을 밝혔다. 대출이 포함된 주택을 증여한 뒤 부모가 자녀 대신 대출을 상환하는 경우, 그리고 고가 아파트를 시가보다 낮게 평가해 증여하는 경우가 대표적 적발 대상이다.

편법 증여로 확인될 경우 원래 납부했어야 할 세액에 더해 최대 40%의 가산세가 추가로 부과된다. 이에 따라 절세 목적의 증여가 오히려 더 큰 세 부담으로 이어질 수 있어 사전 검토가 필요하다.

토지거래허가 신청일 기준 특례

토지거래허가 구역 내 주택은 허가 심사에 15영업일이 소요돼 5월 초 신청 시 기한 내 허가 취득이 불확실한 상황이다.

이를 감안해 5월 9일까지 시·군·구청에 토지거래허가를 신청하면 신청일 기준으로 중과 유예를 적용받을 수 있는 특례가 마련됐다.

허가 취득 후 매매계약을 체결하고 기한 내 양도를 완료하는 절차가 필요하다. 서울 강남·서초·송파·용산구 등 기존 조정대상지역은 허가 후 4개월 이내인 9월 9일까지, 작년 10월 신규 지정 지역은 6개월 이내인 11월 9일까지 양도를 마쳐야 유예 혜택이 유지된다.

이번 중과 유예 종료는 다주택자의 매도·증여 전략 전반에 영향을 미치는 중요한 기준점이 될 전망이다.

매도를 고려하는 다주택자라면 5월 9일 등기 기한 또는 토지거래허가 신청 기한을 우선 확인하고, 편법 증여 여부에 대한 사전 점검과 국세청 상담을 거쳐 결정하는 것이 바람직하다.