“10년 보유한 집 30억에 팔면 세금이 15억?”… 2주택자, 양도세 중과 후 세금 2배 뛴다

다주택자 양도세 중과 재개로 세 부담이 최대 2배 이상 급증하면서 증여와의 실익 비교가 핵심 변수로 떠올랐습니다.

5월 9일로 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되면서 5월 10일부터 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도하면 중과세율이 적용된다. 2022년 5월 10일 처음 유예가 시작된 이후 1년 단위로 반복 연장되다 4년 만에 종료된 것이다.

중과가 재개되면 조정대상지역 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%포인트가 가산되고, 3주택 이상은 30%포인트가 더해져 최고세율이 75%에 달한다. 지방소득세를 포함하면 82.5%까지 올라가 양도차익의 대부분을 세금으로 내야 하는 수준이다.

게다가 다주택 중과 시에는 소득세법 제95조 2항에 따라 장기보유특별공제가 전면 배제된다. 유예 기간에는 10년 보유 시 최대 20%를 공제받을 수 있었으나, 중과 재개 이후에는 공제율이 0%로 내려가면서 세금이 급격히 늘어나는 구조다.

중과 전 세금 8억→중과 후 15억으로 2배 급증

우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원이 조정대상지역 기준, 지방소득세 포함으로 산출한 추산치에 따르면 취득가 8억 원, 매도가 30억 원, 보유 기간 10년인 주택을 양도할 경우 세금 부담이 크게 달라진다.

중과 유예 기간(일반세율 적용)에는 약 7억 9,743만 원이었으나, 중과 재개 후 2주택자는 약 14억 9,848만 원으로 약 2배로 늘어난다. 3주택 이상이면 약 17억 4,040만 원까지 오른다.

반면 같은 주택(시가 30억 원)을 성인 자녀에게 증여하면 증여세 9억 5,060만 원과 취득세 3억 7,200만 원을 합산해도 총 13억 2,260만 원으로, 중과 후 2주택자 양도세(14억 9,848만 원)보다 적다는 계산이 나온다. 이 수치는 전문가 추산치로 계산 조건에 따라 달라질 수 있다.

전월 대비 47% 급증·3년4개월 만 최다

대법원 등기정보광장에 따르면 4월 서울 집합건물 증여는 1,980건으로 전월(1,345건) 대비 47.2% 늘었다. 이는 2022년 12월(2,384건) 이후 3년 4개월 만의 최다 기록이다.

전국 집합건물 증여도 5,560건으로 2022년 12월(9,342건) 이후 가장 많았다. 지역별로는 송파 175건, 양천 137건, 서초 131건, 노원 123건, 강남 115건 순으로 알려졌다.

임광현 국세청장은 “정상적으로 증여세를 낼 경우 양도가 세 부담이 더 적을 것”이라며 “증여가 경제적으로 합리적 선택인지 의문”이라고 밝혔다.

7월 보유세 추가 개편 가능성

정부는 7월 세제 개편에서 비거주 1주택자 장기보유특별공제 축소와 보유세 실효세율 상향을 검토 중인 것으로 알려졌으나 아직 확정된 사항은 아니다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “7월이 다가올수록 보유세·증여 관련 상담이 늘어날 것”이라며 보유세 상향 시 거래세 인하로 균형을 맞춰야 한다고 지적했다. 우병탁 전문위원은 중과 유예 종료가 일시적 집값 안정 효과는 있겠지만 공급정책 부재가 근본 문제라는 입장이다.

중과 재개 이후 시장에서는 매물이 줄고 거래가 위축될 가능성이 크다. 5월 9일까지 계약을 체결하더라도 잔금과 등기까지 완료해야 유예가 적용되는 만큼, 아직 매도를 결정하지 못한 다주택자는 세 부담 조건을 면밀히 따져봐야 한다.