마이너스 통장 개설했다면 당장 확인하라
주담대 한도를 잠식하는 DSR 심사의 맹점

최근 금융시장 전반에 걸쳐 ‘빚투(빚내서 투자)’ 열풍이 다시 확산하면서, 급전 마련을 위해 마이너스 통장이나 카드론 등 신용대출을 활용하는 개인 차주가 빠르게 늘어나고 있다. 증시 반등 기대와 고수익 금융상품에 대한 관심이 커진 것이 배경이다.

하지만 이 과정에서 무심코 개설한 신용대출이 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제와 맞물려, 주택담보대출(주담대)을 준비하는 실수요자들의 자금 조달 능력을 심각하게 악화시키는 결과를 낳고 있다.

최근 대출 규제가 한층 촘촘해지면서, 금융 소비자들이 실제 체감하는 대출 여력은 이전보다 뚜렷하게 줄어들고 있다는 분석이다.

대출 심사의 관건은 결국 DSR이다. DSR은 개인의 연 소득 대비 연간 원리금 상환액의 비율을 나타내는 지표다. 현재 규제선은 은행권 40%, 제2금융권 50% 수준으로, 이 기준 안에서만 신규 대출이 가능하다. 여기서 대출이 많거나 상환 부담이 클수록, 혹은 소득이 낮을수록 DSR 기준을 초과할 위험이 커진다.

특히 올해 7월부터 수도권을 중심으로 시행된 스트레스 DSR 3단계는 대출 한도 축소의 직접적인 원인이 된다. 이 제도는 대출 심사 시 실제 금리에 1.5%포인트를 가산한 ‘가상의 금리’를 적용하여 차주의 상환 능력을 평가한다.

즉, 차주가 실제로 내는 금리가 높아지는 것은 아니지만, 심사 단계에서의 가상 금리가 높아진 만큼 DSR은 빠르게 증가한다. 결과적으로 대출 한도가 더 줄어드는 구조다.

금융 소비자 입장에서는 예전 같으면 충분히 가능했던 주담대 한도가 갑자기 막히거나 크게 줄어드는 상황에 직면하는 것이다.

이러한 규제 환경에서 마이너스 통장이 DSR을 악화시키는 핵심 요인으로 꼽힌다. 마이너스 통장은 그 특성상 실제로 돈을 인출하여 쓰지 않았더라도, 설정된 한도 전액이 대출로 산정된다는 치명적인 약점이 있다.

예를 들어 3천만 원 한도의 마통을 개설했다면, 잔액이 0원이라도 DSR 계산에서는 3천만 원을 빌린 것과 같은 효과가 발생한다. 카드사의 고금리 신용대출인 카드론 역시 DSR 산정 시 매우 불리하게 반영된다.

일선 은행 창구에서는 주택 구매 직전 마통을 개설했다가 주담대 한도가 반절 가까이 줄어 충격을 받는 사례가 빈번하며, 실수요자들은 “어차피 안 쓰면 된다”고 오해하지만 DSR 규제에서는 그 논리가 통하지 않는다.

금융업계 전문가들은 DSR 규제의 취지가 가계부채의 질을 관리하는 데 있다고 설명한다. 심사 금리가 높아진 만큼 무리한 차입이 사실상 어려워졌고, 소비자들이 대출 구조를 보다 계획적으로 관리하도록 유도하는 측면이 강하다.

따라서 주담대를 앞두고 있다면 불필요한 마이너스 통장이나 카드론을 정리하는 것이 필수다. 전문가들은 이를 ‘DSR 다이어트’라고 칭하며, 주택 구매 계획이 있다면 대출 전 총부채 구조를 점검하고 불필요한 신용 대출을 정리하는 것만으로도 주담대 한도가 크게 개선될 수 있다고 조언한다.