다산신도시 집합상가 공실률 16.1% 기록
2022년 경매 1건→2024년 65건 65배 폭증
상업용지 3.6%로 2기 신도시 평균의 2배

경기도 남양주시 다산신도시 집합상가 공실률이 2025년 3분기 16.1%를 기록하며 경기도 내 최상위권에 올랐다. 한국부동산원 통계에 따르면 이는 하남 미사(6.1~8.1%)의 2배, 경기도 평균(5.42~5.75%)의 3배에 달하는 수준이다.

공실률은 2024년 4분기 13.58%에서 2025년 1분기 15.87%, 3분기 16.1%로 지속적으로 악화되고 있다.

지지옥션에 따르면 다산신도시 상가 경매 건수는 2022년 1건에서 2024년 65건으로 65배 폭증했으며, 12억 원에 분양된 상가가 세 차례 유찰 끝에 3억 원대로 낙찰되는 사례도 나타났다. 공실 원인과 시장 현황을 정리했다.

상업용지 3.6%, 2기 신도시 평균 1.9%의 2배

다산신도시 공실 문제는 구조적 과잉 공급에서 비롯됐다. 다산신도시에 공급된 상업용지는 총면적의 약 3.6%로 2기 신도시 평균 1.9%의 1.9배에 달한다. 신도시 상업용지 비율은 지속적으로 감소하는 추세지만 다산신도시는 이 흐름에서 벗어나 과도하게 공급됐다는 지적이 나온다.

한국토지주택공사(LH)와 경기도시공사가 보금자리주택지구 사업으로 조성한 다산신도시는 인구 약 10만 명, 3만 2,000가구 규모로 2010년대 후반부터 입주가 시작됐다.

2020년 11월 현대프리미엄아울렛(6만 2,393㎡, 약 1만 8,874평, 310여 개 브랜드 입점)이 개점하고 2024년 8월 10일 지하철 8호선 별내선이 개통되면서 잠실까지 27분에 이동할 수 있게 됐다. 그러나 높은 서울 접근성이 오히려 ‘빨대효과’를 만들어 소비 주체가 외부로 빠져나가는 상황이 발생했다.

대형 상업시설인 현대프리미엄아울렛이 지역 내 유동인구를 흡수하면서 동네 상가는 편의점과 학원 등 생활 밀착형 업종만 살아남는 구조로 재편되고 있다.

최고가 경쟁입찰 방식으로 분양가 상승

다산신도시 상가는 최고가 경쟁입찰 방식으로 토지를 공급받아 분양가가 높았고, 이는 고임대료로 이어졌다. 한국부동산원에 따르면 다산신도시 임대가격지수는 2024년 1분기 100.88에서 2025년 1분기 97.27로 3.6% 하락했으나 공실은 개선되지 않고 있다.

의정부지방법원 남양주지원 맞은편 상가는 12억 원대에 분양됐으나 공실과 금리 상승을 견디지 못해 경매로 나왔고, 세 차례 유찰 끝에 3억 원대로 낙찰됐다. 경매 낙찰률은 2022년 100%에서 2024년 약 20%로 급락했다.

1층 10평대 월세가 50~60만 원대까지 내렸으나 문의가 뜸하며, 무권리에 임차료를 일부 기간 받지 않는 렌트프리 매물도 남아 있다. 상가주들은 대출 이자를 감당하기 위해 임대료를 높게 유지할 수밖에 없었으나, 경기 침체와 온라인 쇼핑 확대로 오프라인 상권이 경쟁력을 잃으면서 공실이 빠르게 증가했다.